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Nouvelle - 24 février 2010

Brussels Studies, la revue scientifique électronique pour les recherches sur Bruxelles - VIENT DE PARAÎTRE - Numéro 35

Christian Desseroux : Cinquante ans de production immobilière de bureaux à Bruxelles. Une analyse géographique

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Avec ses 12,5 millions de m2 de bureaux, Bruxelles est une ville très fortement tertiarisée. La construction de bureaux représente, en moyenne, plus de 3 milliards d’euros d’investissement par an.

Ce secteur était pourtant extrêmement marginal il y a à peine cinquante ans, son développement signe donc une évolution urbaine majeure. Mais quelle forme celle-ci prit-elle ? C’est la question à laquelle Christian Dessouroux, docteur en géographie de l’ULB (IGEAT), tente de répondre dans le 35ème numéro de Brussels Studies.

Au commencement, était la capitale d’un jeune état belge qui vit affluer administrations et sociétés. Ces dernières, propriétaires de leurs locaux, s’établirent dans des périmètres restreints et y bâtirent des bâtiments de qualité, vecteurs de leur image de marque.

Dans les années soixante, la prospérité et l’internationalisation conduisirent à l’émergence d’un marché de bureaux à Bruxelles. C’est ainsi que des immeubles furent bâtis en vue de leur revente, et donc sans connaissance de leur destinataire. Rentabilité et fonctionnalité furent deux impératifs qui n’encouragèrent pas des constructions de qualité. En l’absence de cadre réglementaire (v. à ce propos le n°36, publié le 1er mars), les bureaux – devenus actifs immobiliers – furent implantés, non seulement dans les zones centrales traditionnelles, mais aussi sur des terrains moins chers et plus excentrés. Le tissu urbain a souffert considérablement de cette évolution, concomitante de l’exode périurbain et du développement exponentiel du recours à l’automobile. La jonction Nord-Midi, la transformation de l’avenue Louise, la destruction du Quartier Nord (n° 29) furent ainsi quelques uns des chantiers qui marquèrent la ville.

Mais, à la fin des années 1970, survint une crise de surproduction qui toucha principalement les quartiers centraux au profit des implantations périphériques. Les implantations devinrent de plus en plus polycentriques. Se développèrent alors des ensembles de bureaux au-delà du Ring, complémentaires des localisations centrales et mieux adaptées aux exigences du moment.

Depuis 1990, on assiste à la fois à une reprise considérable de l’activité de construction et de rénovation de bureaux et à une recentralisation de leur établissement. C’est ainsi que des tours emblématiques du centre seront remplacées (Tour Martini) ou profondément rénovées (Tour des finances). Les pôles décentralisés ne voient pas leur développement interrompu pour autant, mais on constate qu’ils restent fonctionnellement incomplets et tendent à se spécialiser (haute technologie, entreposage, activités industrielles, etc.).

L’histoire des bureaux à Bruxelles est donc faite d’une expansion constante et d’une « polycentralisation » progressive. Mais que nous réserve l’avenir ? La congestion automobile croissante, le développement de liaisons ferroviaires nouvelles (comme l’axe Schuman-Josaphat et le RER), l’éventuel élargissement du Ring ou la durée de l’actuelle crise économique seront quelques uns des paramètres déterminants. Recentrage, densification, polycentrisme, reconversion et rénovation rythmeront l’évolution du parc immobilier dans les années à venir. Si le tertiaire de bureau gardera toute son importance pour et dans la ville, il est difficile, à ce jour, de mesurer l’ampleur des changements futurs.

 

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